Если плата за жилищно-коммунальные услуги стала слишком высока, пора проверить свое право на субсидию.

Управление ЖКХ, энергетики, транспорта и связи администрации города напоминает, что льготу по оплате жилищно-коммунальных услуг могут получить малообеспеченные граждане и члены их семей по месту постоянного жительства, если расходы на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, рассчитанные исходя из размера региональных стандартов стоимости жилищно-коммунальных услуг, превышают 22% в совокупном доходе семьи (пост.Правительства Российской Федерации от 14 декабря 2005 г. № 761 «О предоставлении субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг»).

Решение о выделении субсидии принимает отдел социальной защиты населения КУ «Центр предоставления мер социальной поддержки» Минтруда Чувашии по месту жительства. Для получения субсидии необходимо в отдел социальной защиты необходимо предоставить комплект необходимых документов.

Жилищная субсидия рассчитывается из учета величины прожиточного минимума на каждого из членов семьи. Постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики № 77 от 15.03.2016 г. величина прожиточного минимума на душу населения в целом по Чувашской Республике за I квартал 2017 года установлена в размере  8448 руб, для трудоспособного населения – 8931 руб., для пенсионеров – 6917 руб., для детей – 8591 руб. Если совокупный семейный доход соответствует установленному республиканскими властями нормативу, то семья вправе оформить субсидию.

Субсидии предоставляются гражданам при отсутствии у них задолженности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг или при заключении и (или) выполнении гражданами соглашений по ее погашению.

Всего с начала 2017 года в столице Республики субсидии получили 7818 семей на общую сумму 77,2 млн руб., среднемесячный размер начисленных субсидий на семью составил 1646,5 руб.

Старый пятиэтажный дом. Трубы отопления заделаны в стены. Соседи снизу пожаловались на текущую стену. К ним пришел инженер из ЖЕКа. Он что-то сделал. Со слов этого инженера стало известно, что потекла труба отопления внутри стены. Для того чтобы ликвидировать течь, необходимо вскрыть часть стены и пола в моей квартире. Я недавно сделал дорогостоящий ремонт. Какие документы должен предоставить ЖЭК? Как будет проходить восстановление стены и пола в моей квартире? За чей счет? Какие документы необходимо оформить? Я согласен дать доступ в квартиру только при условии возмещения всех затрат на ремонт.

Согласно п. 6 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, в состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.

Немедленное устранение аварийных ситуаций вменено в обязанности управляющей компании.

При этом Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденные постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354, обязывают собственника предоставлять доступ к общему имуществу, расположенному в принадлежащем ему помещении в многоквартирном доме, в том числе для устранения аварийных ситуаций.

В силу п. 1 ст. 1064 Гражданского кодекса РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу  юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. 

Как следует из вашего обращения, расположение труб внутри несущих конструкций изначально предусмотрено проектной документацией. На наш взгляд, в этом случае в рамках ремонта участка системы отопления, расположенной в вашей квартире, управляющей компанией должны быть предприняты меры к устранению последствий проведения требуемых работ. Стоимость восстановительного ремонта вы вправе требовать в претензионном, а затем в судебном порядке.

Если же коммуникации закрыты по инициативе собственника помещения, то предоставление доступа будет включать в себя  демонтаж препятствующих конструкций. При этом право требования к управляющей компании в части устранения последствий ремонта общего имущества не возникнет.

Согласно ч. 1 ст. 173 ЖК РФ способ формирования фонда капитального ремонта может быть изменен в любое время на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В случае, если формирование фонда капитального ремонта осуществляется на счете регионального оператора, для изменения способа формирования фонда капитального ремонта собственники помещений в многоквартирном доме должны принять решение в соответствии с ч. 4 ст. 170 ЖК РФ.
Так, в повестку общего собрания должны быть включены следующие вопросы:
- выбор способа формирования фонда капитального ремонта на специальном счете;
- определение размера ежемесячного взноса на капитальный ремонт, который не должен быть менее чем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, установленный нормативным правовым актом субъекта РФ;
- определение владельца специального счета*(1);
- выбор кредитной организации, в которой будет открыт специальный счет*(2);
- выбор лица, уполномоченного на оказание услуг по представлению платежных документов, об определении порядка представления платежных документов и о размере расходов, связанных с представлением платежных документов, об определении условий оплаты этих услуг (ч. 3.1 ст. 175 ЖК РФ).
В силу ч. 1 ст. 175 ЖК РФ специальный счет открывается в банке в соответствии с Гражданским кодексом РФ и особенностями, установленными Жилищным кодексом РФ. Специальный счет открывается банком при предъявлении документов, предусмотренных банковскими правилами, в том числе оформленного протоколом решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на имя лица, указанного в решении общего собрания.
Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об изменении способа формирования фонда капитального ремонта в течение пяти рабочих дней после принятия такого решения направляется региональному оператору, на счет которого перечисляются эти взносы (ч. 4 ст. 173 ЖК РФ). Кроме того, в целях реализации решения о формировании фонда капитального ремонта на специальном счете согласно ч. 1 ст. 172 ЖК РФ владелец специального счета в течение пяти рабочих дней с момента открытия специального счета обязан представить в орган государственного жилищного надзора уведомление о выбранном собственниками помещений в соответствующем многоквартирном доме способе формирования фонда капитального ремонта с приложением копии протокола общего собрания собственников помещений в этом многоквартирном доме о принятии соответствующих решений, справки банка об открытии специального счета, если иное не установлено законом субъекта РФ.
Решение о прекращении формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и формировании фонда капитального ремонта на специальном счете вступает в силу через один год после направления региональному оператору решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, если меньший срок не установлен законом субъекта РФ, но не ранее наступления условия, указанного в ч. 2 ст. 173 ЖК РФ. В течение пяти дней после вступления в силу указанного решения региональный оператор перечисляет средства фонда капитального ремонта на специальный счет (ч. 5 ст. 173 ЖК РФ).
Денежные средства, внесенные на специальный счет, используются на цели, указанные в ст. 174 ЖК РФ. Поскольку специальный счет является одним из видов банковских счетов, совершение операций по которому осуществляется банком на основании договора банковского счета, то по соглашению с клиентом в договор банковского счета может быть включено условие об оплате услуг банка по совершению операций с денежными средствами, находящимися на счете. Если иное не предусмотрено договором банковского счета, плата за услуги банка может взиматься банком по истечении каждого квартала из денежных средств клиента, находящихся на счете (ст.ст. 845, 851 ГК РФ, п.п. 2.1, 2.8 Инструкции Банка России от 30.05.2014 N 153-И, письмо Банка России от 06.06.2014 N 31-2-11/2731).
Следовательно, договором об открытии и ведении специального счета, предназначенного для формирования фонда капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, может быть предусмотрена уплата банку вознаграждения за совершение операций по такому счету. Этот вывод следует и из п. 6 ч. 1 ст. 177 ЖК РФ, согласно которому в перечень операций, которые могут совершаться по специальному счету, входит списание комиссионного вознаграждения в соответствии с условиями договора специального счета. Такого же мнения придерживаются и судьи, указывающие на правомерность условия договора специального банковского счета о списании со счета платы за услуги банка в соответствии с установленными им тарифами (смотрите, например, постановления Арбитражного суда Северо-Западного округа от 20.09.2016 N Ф07-7513/16, Арбитражного суда Московского округа от 21.12.2016 N Ф05-18953/16 по делу N А40-152748/2015).
Однако порядок оплаты услуг банка в связи с открытием и ведением специального счета жилищное законодательство не регламентирует. Банк России подчеркивает, что Жилищный кодекс РФ не устанавливает вид комиссионного вознаграждения, которое может быть списано со специального счета (п. 2.13 письма Банка России от 12.09.2014 N 41-2-2-5/1657). С учетом сложившейся практики таким вознаграждением может быть плата за оказание клиенту самостоятельной услуги (п. 4 Информационного письма ВАС РФ от 13.09.2011 N 147).
В письме Минстроя России от 07.07.2014 N 12315-АЧ/04 (вопрос 7) со ссылкой на п. 1 ст. 174 ЖК РФ высказано мнение о том, что уплата комиссионного вознаграждения банку не может производиться за счет средств фонда капитального ремонта в пределах суммы, сформированной исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт. Вместе с тем договором банковского счета могут быть предусмотрены иные источники уплаты комиссионных вознаграждений банку, например: средства фонда капитального ремонта, сформированного исходя из размера взноса, превышающего минимальный, начисленные банком проценты за пользование денежными средствами, пени, штрафы, поступившие на специальный счет. Также договором банковского счета может быть предусмотрена оплата услуг банка с другого счета клиента. То есть, с точки зрения Минстроя России, возможна уплата комиссионного вознаграждения банку из средств фонда капитального ремонта, сформированного за счет любых поступлений, кроме минимального взноса собственников помещений. Такой же подход имеет место и в судебной практике (смотрите, к примеру, постановления Первого арбитражного апелляционного суда от 15.04.2016 N 01АП-1118/16, Шестого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2015 N 06АП-2927/15).
Надлежит также учитывать, что управляющая организация, являющаяся владельцем специального счета, не обладает правами на денежные средства, находящиеся на этом счете (ст. 36.1 ЖК РФ), и не управомочена возлагать на собственников помещений в многоквартирном доме без их согласия какие-либо расходы, связанные с обслуживанием специального счета (смотрите также п. 3 ст. 308 ГК РФ). По смыслу п. 1 ст. 246 ГК РФ, ст. 36.1, ч. 3.1 ст. 175 ЖК РФ порядок уплаты банку комиссионного вознаграждения за обслуживание специального счета должен устанавливаться на основании решения общего собрания собственников помещений. В силу ч. 5 ст. 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном Жилищным кодексом РФ порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

Если управляющая организация не имела возможности установить собственника жилого помещения, то после его обнаружения она вправе начислить ему задолженность по оплате содержания и ремонта общего имуществе многоквартирного дома за весь неоплаченный период, но в пределах трехлетнего срока исковой давности.

Обоснование вывода:
Статьей 210 ГК РФ, ч. 1 ст. 36 ЖК РФ предусмотрена обязанность собственника содержать принадлежащее ему имущество, если иное не предусмотрено законом или договором. В силу ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
В силу ч.ч. 1, 2 ст. 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
Из приведенных норм следует, что участие каждого участника общей долевой собственности в расходах по содержанию общего имущества многоквартирного дома в соответствии с его долей является следствием самого права собственности и не зависит от порядка пользования этим имуществом. Причем несение расходов за пользование общим имуществом не связано с наличием каких-либо дополнительных условий (например заключенного договора с управляющей организацией и т.п.), поскольку данная обязанность возникает у собственника в силу закона.
В ст. 153 ЖК РФ предписано, что граждане обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Соответствующая обязанность появляется у собственника жилого помещения с момента возникновения у него права собственности на это помещение. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом (ч. 1 ст. 155 ЖК РФ). На основании ч. 14 ст. 155 ЖК РФ лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги, обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки начиная с тридцать первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты, произведенной в течение девяноста календарных дней со дня наступления установленного срока оплаты, либо до истечения девяноста календарных дней после дня наступления установленного срока оплаты, если в девяностодневный срок оплата не произведена. Начиная с девяносто первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты пени уплачиваются в размере одной стотридцатой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки.
Таким образом, при образовании задолженности у собственника по оплате стоимости содержания и ремонта общедомового имущества и нежелании погасить её в добровольном порядке управляющая организация, с которой у собственников многоквартирного дома заключен договор управления общим имуществом многоквартирного дома, вправе взыскать сумму долга в судебном порядке в пределах общего срока исковой давности - 3 года (ст. 196 ГК РФ). При этом не имеет правового значения, осуществлял ли собственник свои правомочия в отношении данного жилого помещения или нет. То есть, даже если он отсутствовал какое-то время, это не освобождает его от несения расходов по содержанию собственного помещения и общедомового имущества многоквартирного дома наравне с другими участниками долевой собственности (решение Шушенского районного суда Красноярского края от 13.10.2016 по делу N 2-561/2016, решение Кисловодского городского суда Ставропольского края от 14.07.2016 по делу N 2-1740/2016, решение Алданского районного суда Республики Саха (Якутия) от 14.03.2017 по делу N 2-312/2017). В случае несогласия должника с расчетом суммы долга он вправе оспорить его в судебном порядке, представив суду свои возражения.

1. В соответствии с п. 1 ст. 3 Федерального закона от 13.03.2006 N 38-ФЗ "О рекламе" (далее - Закон N 38-ФЗ) рекламой признается информация, распространенная любым способом, в любой форме и с использованием любых средств, адресованная неопределенному кругу лиц и направленная на привлечение внимания к объекту рекламирования, формирование или поддержание интереса к нему и его продвижение на рынке. Данная информация может распространяться в том числе с использованием наружных рекламных конструкций. Ими признаются щиты, стенды, строительные сетки, перетяжки, электронные табло, воздушные шары, аэростаты и иные технические средства стабильного территориального размещения (ч. 1 ст. 19 Закона N 38-ФЗ). Следовательно, вывеска, расположенная на доме, потенциально может быть признана рекламной конструкцией.
Вместе с тем нормы рекламного законодательства не распространяются на объявления физических или юридических лиц, не связанные с осуществлением предпринимательской деятельности (п. 6 ч. 2 ст. 2 Закона N 38-ФЗ). Под предпринимательской деятельностью понимается деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг (абз. 3 п. 1 ст. 2 ГК РФ).
В рассматриваемом случае размещение на продаваемом доме информации об этом с указанием номера телефона, по которому можно обратиться с предложением о заключении соответствующего договора, является, по своей сути, объявлением. Признание его рекламой зависит от того, является ли данная продажа способом осуществления предпринимательской деятельности. При этом размещение данного объявления риелторским агентством, действующим по поручению собственника указанного дома, само по себе не свидетельствует о том, что информация размещается в предпринимательских целях.
2. В случае если для установки и эксплуатации баннера предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, то необходимо получить согласие собственников помещений этого дома в порядке, установленном Жилищным законодательством РФ. То есть согласие собственников требуется в том случае, если баннер размещается на имуществе, относящемся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме.
Состав общего имущества в многоквартирном доме определен ст. 36 ЖК РФ и конкретизирован в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491). Согласно пп. "в", "г" п. 2 Правил N 491 в состав общего имущества включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции); ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции)*(1).
Заметим, что балконное ограждение не поименовано в перечне ограждающих несущих конструкций. То есть оно является ограждающей ненесущей конструкцией и предназначено для обслуживания только одного помещения, из которого имеется выход на балкон. Следовательно, использование балконного ограждения для размещения информационной или рекламной конструкции собственником этого помещения допустимо, поскольку к общедомовому имуществу в силу указанных причин оно не относится (смотрите, например, апелляционное определение СК по гражданским делам Свердловского областного суда от 01.04.2016 по делу N 33-5308/2016).
Однако при этом надлежит учитывать, что в каждом поселении (городском округе) разрабатывается и утверждается комплекс мероприятий по содержанию территории, а также по проектированию и размещению объектов благоустройства, направленных на обеспечение и повышение комфортности условий проживания граждан, поддержание и улучшение санитарного и эстетического состояния территории. Так, решением Совета народных депутатов округа Муром Владимирской области от 28.09.2010 N 1124 утверждены Правила благоустройства и содержания территорий в округе Муром (далее - Правила), в силу которых запрещается самовольное крепление к стенам зданий, строений, сооружений и их строительным конструкциям средств размещения информации, в том числе вывесок и иной визуальной информации не рекламного характера, без разрешения уполномоченного органа местного самоуправления (п. 2 ст. 27 Правил). Как видим, в приведенной норме термин "строительная конструкция", употреблен безотносительно к тому, является она несущей или ненесущей. Из чего можно сделать вывод, что размещение баннера или растяжки о продаже квартиры её собственником на ограждающей конструкции балкона без соответствующего разрешения будет нарушать установленный органом местного самоуправления запрет, что, в свою очередь, образует состав административного правонарушения, предусмотренного п. 1 ст. 12 Закона Владимирской области от 14.02.2003 N 11-ОЗ "Об административных правонарушениях во Владимирской области".
3. Обратим внимание, что ни Жилищный кодекс РФ, ни Правила N 491 не регламентируют правовой режим окон отдельного помещения, принадлежащего одному собственнику, формулируя только определяющий признак общего имущества многоквартирного дома - его предназначение для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме.
Как показывает судебная практика, в большинстве случаев суды исходят из того, что оконные проемы отдельного помещения, принадлежащего конкретному собственнику, не могут быть отнесены к общему имуществу многоквартирного дома, поскольку конструктивно относятся к помещению и не предназначены для содержания и обслуживания иных помещений в доме. Данная позиция находит подтверждение и в судебной практике (смотрите, к примеру, постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 19.10.2009 N 02АП-4692/2009, решение Арбитражного суда Хабаровского края от 03.03.2014 по делу N А73-13525/2013).
Между тем в судебной практике существует и противоположный подход. В ряде случаев суды приходят к выводу, что окна помещения, не относящегося к общему имуществу, являются частью фасада дома и относятся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме (смотрите постановление ФАС Северо-Западного округа от 25.12.2009 N А56-53397/2008).
Таким образом, вопрос об отнесении окон помещения к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме зависит от конкретных обстоятельств и может быть решен только судом. Если окна будут признаны общим имуществом, для размещения на них какой-либо информации нерекламного характера необходимо получить согласие собственников помещений многоквартирного дома, а также соответствующее разрешение уполномоченного органа местного самоуправления.

Региональный оператор – владелец спецсчета не вправе взыскивать задолженность по взносам на капремонт c жильцов через суд

К такому выводу пришли Эксперты службы Правового консалтинга компании "Гарант". Специалисты пояснили, что в случае, если собственники помещений многоквартирного дома выбрали способом формирования фонда капремонта перечисление взносов на спецсчет, принадлежащий региональному оператору, то договор о формировании фонда капремонта и об организации его проведения между ними и региональным оператором не заключается (п. 2 ч. 3 ст. 170 Жилищного кодекса). 

При этом, как отмечают эксперты, при наличии соответствующего решения общего собрания собственников помещений владелец спецсчета вправе заключать и расторгать договор спецсчета с кредитной организацией, и отдавать распоряжения о совершении операций со спецсчетом (ч. 1, ч. 3 ст. 176 Жилищного кодекса, ч. 5 ст. 177 Жилищного кодекса). В то же время они обращают внимание на то, что собственники помещений остаются собственниками своих денежных средств. А владелец спецсчета фактически управляет имуществом собственников многоквартирного дома с их согласия и в их интересах. По мнению специалистов, исходя из норм Жилищного кодекса нельзя сделать вывод о том, что владелец спецсчета наделен правом требовать от собственников помещений уплаты взносов на капитальный ремонт, в том числе и в судебном порядке. Зато таким правом обладает региональный оператор, наделенный им в силу договора о формировании фонда капремонта и об организации его проведения.

Одновременно с этим эксперты указывают, что в некоторых случаях суды могут принимать иски регионального оператора о взыскании задолженности по уплате собственниками помещений взносов в фонд капремонта даже при отсутствии договора о формировании фонда капремонта и об организации его проведения (решение Арбитражного суда Еврейской автономной области от 19 декабря 2016 г. по делу № А16-1296/2016). 

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 17 января 2017 г. N 5-КГ16-230 Состоявшееся апелляционное определение, которым отказано в удовлетворении требования об обеспечении истице беспрепятственного подъезда к жилищу, отменено, дело направлено на новое апелляционное рассмотрение, поскольку решение общего собрания автовладельцев не предусмотрено законом в качестве основания возникновения, изменения или прекращения гражданских прав и обязанностей и не может повлечь для истицы гражданско-правовых последствий в виде ограничения её права на использование придомовой территории многоквартирного дома как собственника помещения в данном доме

По решению общего собрания собственников были установлены (после необходимого согласования) шлагбаумы, ограничивающие доступ на придомовую территорию автомобилей, не принадлежащих жильцам в многоквартирном доме.
Один из собственников обратился в суд, потребовав обязать ЖСК (созданный в доме) обеспечить истцу беспрепятственный подъезд к жилищу - предоставить брелок для свободного проезда на придомовую территорию с возможностью парковки его автомашины на любом свободном месте.
СК по гражданским делам ВС РФ не согласилась с тем, что в иске следует отказать, и пояснила следующее.
Собственнику помещения принадлежит безусловное и неотчуждаемое право пользования общим имуществом многоквартирного дома. При этом какие-либо способы ограничения или лишения его такого права законодательством не предусмотрены.
В данном деле истец был ограничен в доступе (за нарушение правил парковки) на придомовую территорию по решению общего собрания автовладельцев.
Между тем, как подчеркнула Коллегия, решение такого собрания не может быть квалифицировано в качестве влекущего гражданско-правовые последствия решения управомоченного органа ЖСК.

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 25 октября 2016 г. N 15-КГ16-8 Суд признал законным решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении требования о признании права собственности на жилое помещение в реконструированном виде, поскольку самовольно возведенные строения и принадлежащее истцам на праве собственности жилое помещение образуют единое неделимое жилое помещение в составе помещений жилого дома, признанного аварийным и подлежащим сносу

ГК РФ предусматривает возможность признать право собственности на самовольную постройку. 
Одно из условий - сохранение постройки не создает угрозу жизни и здоровью граждан. 
Исходя из позиции СК по гражданским делам ВС РФ, такое условие нельзя считать соблюденным в случае, если самовольная постройка входит в состав дома, признанного аварийным. 
Так, в рассматриваемом деле самовольно возведенные объекты и принадлежащее истцам жилье образовывали единое неделимое помещение в составе помещений жилого дома, признанного аварийным и подлежащим сносу. 
При таких обстоятельствах самовольная постройка не может соответствовать требованиям, предъявляемым к жилым помещениям. 
То обстоятельство, что самовольные строения были возведены до признания дома аварийным, правового значения для разрешения спора не имеет, т. к. требование о признании права собственности на них заявлено после принятия соответствующего решения по этому зданию. 
Решение о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу констатирует, что использование находящихся в нем помещений по их целевому назначению (для проживания) невозможно.

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
Плата за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, включаемая в состав платы за содержание жилья с 1 января 2017 года, не подлежит обложению НДС на основании пп. 30 п. 3 ст. 149 НК РФ при условии, что указанные ресурсы приобретаются управляющей организацией у специализированных организаций и предъявляются собственникам по цене приобретения.

Обоснование позиции:
В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ объектом налогообложения НДС признаются операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории РФ, в том числе реализация предметов залога и передача товаров (результатов выполненных работ, оказание услуг) по соглашению о предоставлении отступного или новации, а также передача имущественных прав.
В целях налогообложения НДС реализацией товаров, работ или услуг организацией признаются, соответственно, передача права собственности на товары, передача результатов выполненных работ другому лицу, оказание услуг другому лицу как на возмездной, так и на безвозмездной основе (п. 1 ст. 39, абзац второй пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ).
Перечень операций, не подлежащих налогообложению (освобождаемых от налогообложения) НДС, установлен ст. 149 НК РФ.
Так, согласно пп. 29 п. 3 ст. 149 НК РФ не подлежит обложению НДС реализация коммунальных услуг, предоставляемых в том числе управляющими организациями, созданными в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье и отвечающими за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых предоставляются коммунальные услуги, при условии приобретения коммунальных услуг указанными налогоплательщиками у организаций коммунального комплекса, поставщиков электрической энергии и газоснабжающих организаций, организаций, осуществляющих горячее водоснабжение, холодное водоснабжение и (или) водоотведение.
В соответствии с пп. 30 п. 3 ст. 149 НК РФ не подлежат обложению НДС на территории РФ операции по реализации работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, выполняемых (оказываемых) в том числе управляющими организациями, при условии приобретения работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме указанными налогоплательщиками у организаций и индивидуальных предпринимателей, непосредственно выполняющих (оказывающих) данные работы (услуги).
Поскольку понятие "содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме" НК РФ не предусмотрено (п. 1 ст. 11 НК РФ), при определении данного понятия, согласно разъяснениям Минфина России, следует руководствоваться п. 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее - Правила), утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (письма Минфина России от 11.11.2016 N 03-07-14/66213, от 26.08.2014 N 03-07-11/42608).
В отношении работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, не предусмотренных п. 11 Правил, Минфин России разъясняет, что такие работы (услуги) подлежат обложению НДС в общеустановленном порядке (письмо Минфина России от 17.03.2011 N 03-07-11/52).
Согласно п. 1 ч. 2 ст. 154 ЖК РФ (в редакции, действующей с 1 января 2017 года) плата за содержание жилого помещения включает в себя:
- плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом;
- за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
- за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме.
Действительно, из буквального прочтения указанной нормы можно прийти к выводу, что плата за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме - это отдельный элемент платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме.
В то же время пункт 11 Правил с 1 января 2017 года дополнен подпунктом "л", согласно которому содержание общего имущества включают в себя в том числе приобретение холодной воды, горячей воды, электрической энергии, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в таком доме при условии, что конструктивные особенности многоквартирного дома предусматривают возможность такого потребления, отведения (за исключением случаев, когда стоимость таких коммунальных ресурсов в многоквартирном доме включается в состав платы за коммунальные услуги, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, в соответствии с п. 40 Правил предоставления коммунальных услуг).
Таким образом, с 1 января 2017 года приобретение холодной воды, горячей воды, электрической энергии, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также отведение сточных вод в целях содержания общего имущества входят в понятие "Содержание общего имущества" при условии, что стоимость указанных ресурсов не включена в плату за коммунальные услуги.
Поэтому считаем, что, несмотря на то, что стоимость указанных в вопросе услуг предъявляется в составе платы за содержание жилого помещения, как отдельный элемент, такие услуги не подлежат обложению НДС на основании пп. 30 п. 3 ст. 149 НК РФ, как услуги, входящие в содержание общего имущества.
При этом услуги должны быть приобретены у организаций и индивидуальных предпринимателей, непосредственно выполняющих (оказывающих) данные работы (услуги) (смотрите, например, письма Минфина России от 29.08.2014 N 03-07-04/43422, от 21.07.2014 N 03-07-07/35576, от 05.03.2013 N 03-07-14/6462, письмо ФНС России от 12.05.2014 N ГД-4-3/8909@). На наш взгляд, такими организациями в данной ситуации являются ресурсоснабжающие организации.
Кроме того, по мнению Минфина России, от налогообложения НДС освобождаются операции по реализации работ (услуг), предусмотренных пп. 30 п. 3 ст. 149 НК РФ, осуществляемые управляющими организациями по стоимости, соответствующей стоимости приобретения этих работ (услуг) у организаций и индивидуальных предпринимателей, непосредственно выполняющих (оказывающих) данные работы (услуги) (письма от 08.06.2015 N 03-07-07/33108, от 15.07.2011 N 03-07-07/34, от 01.07.2010 N 03-07-07/44, от 21.05.2010 N 03-07-07/29, от 30.04.2010 N 03-07-07/21).
Обратите внимание, что в отдельных случаях суды указывают на то, что необходимо в договоре на управление закрепить стоимость услуг, облагаемых и не облагаемых НДС, т.к. изначально реализация услуг (работ) должна отражаться в учете исходя из условий договора (постановления Арбитражного суда Московского округа от 10.10.2016 N Ф05-14697/16, ФАС Поволжского округа от 12.11.2013 N Ф06-10034/13, от 24.09.2013 N Ф06-8219/13).
При этом существуют примеры судебных решений, в которых судьи исходили из того, что услуга по управлению многоквартирным домом неразрывно связана с услугами по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, в совокупности с которыми составляет услугу по содержанию и ремонту жилого помещения. Поэтому возникшая разница между стоимостью приобретенных работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирных домов и стоимостью данных работ (услуг), реализованных населению по тарифу, не означает, что не подлежит освобождению от обложения НДС сумма, полученная от реализации населению работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирных домов (постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 21.09.2015 N Ф01-3752/15).
В постановлении АС Московского округа от 03.10.2016 N Ф05-14389/16 суды указали, что при реализации услуги по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, частично оказываемой непосредственно управляющей организацией, невозможно применение пп. 30 п. 3 с. 149 НК РФ, поскольку это противоречит условиям применения данной нормы налогового законодательства (условие о приобретении работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме у организаций и индивидуальных предпринимателей, непосредственно выполняющих (оказывающих) данные работы (услуги)).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
профессиональный бухгалтер Башкирова Ираида

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Королева Елена

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 8 ноября 2016 г. N 67-КГ16-13 Суд отменил апелляционное определение об отказе в запрещении ответчику курить на лоджии занимаемой им квартиры и направил дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции, поскольку нижестоящим судом не были исследованы все существенные для правильного разрешения дела обстоятельства

Обзор документа

Гражданин обратился в суд с целью запретить своему соседу по многоквартирному дому курить на лоджии квартиры.

Как указал истец, ответчик и лица, находящиеся в его квартире, каждый день курят на лоджии. Дым от сигарет потоками воздуха затягивает в помещение, в которой проживает истец, что ставит под угрозу его здоровье, фактически способствует возникновению табакозависимости.

СК по гражданским делам ВС РФ не согласилась с позицией судов, посчитавших иск необоснованным и исходивших из того, что в законодательстве нет норм, которые запрещали бы курить на лоджии правомерно занимаемой квартиры.

Как пояснила Коллегия, по законодательству граждане имеют право на благоприятную среду жизнедеятельности без окружающего табачного дыма. В силу ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы они и не были соединены с лишением владения.

Поэтому для правильного разрешения спора с учетом заявленных требований надлежало установить, имеются ли препятствия к пользованию истцом занимаемым помещением (в частности, нарушены ли санитарно-эпидемические правила и требования); чем вызваны данные препятствия (действиями ответчика либо иными причинами) и как их возможно устранить.

Минстрой России в письме от 02.09.2016 № 28483-АЧ/04 «Об отдельных вопросах, возникающих в связи с изменениями, внесенными в акты Правительства Российской Федерации постановлением Правительства Российской Федерации от 29 июня 2016 года № 603 «О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации по вопросам предоставления   коммунальных услуг» разъясняет следующее.

Правительство Российской Федерации установило применение повышающих коэффициентов по двум основаниям:

1) исходя из положения части 1 статьи 157 Жилищного кодекса Российской Федерации в указанных в ней случаях;

2) исходя из положений статьи 13 Федерального закона от 23.11.2009 № 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 261-ФЗ) – в остальных случаях.

В соответствии с частью 1 статьи 157 ЖК РФ Правительство Российской Федерации устанавливает Правила предоставления коммунальных услуг и правила, обязательные при заключении договоров ресурсоснабжения.

В соответствии с пунктом 1 Правил № 354 указанные правила определяют порядок определения размера платы за коммунальные услуги с использованием приборов учета и при их отсутствии. В соответствии с пунктом 22 Правил № 354 Правительство Российской Федерации устанавливает порядок определения условий договора ресурсоснабжения о стоимости коммунальных ресурсов, отпущенных в многоквартирные дома, жилые дома исполнителям коммунальных услуг. Соответственно руководствуясь указанной выше нормой части 2 статьи 13 Закона № 261-ФЗ Правительство Российской Федерации Постановлением № 603 устанавливает новый порядок применения повышающих коэффициентов при расчетах за коммунальные услуги и коммунальные ресурсы, в том числе в случаях, прямо не установленных в части 1 статьи 157 ЖК РФ.

Повышающие коэффициенты, указанные в расчетных формулах определения размера платы за коммунальные услуги, исходящих из положений пунктов 42, 42.1 и 60.1 Правил № 354, а также указанные в подпункте «е» пункта 22 Правил № 124 применяются соответственно для целей определения размера платы за коммунальные услуги и стоимости тепловой энергии в расчетном периоде. Такие повышающие коэффициенты не увеличивают ни объем предоставленных коммунальных услуг, ни объем поставленной в многоквартирные дома тепловой энергии.

Одним из условий применения повышающих коэффициентов, кроме исходящих из статьи 13 Закона № 261-ФЗ об обязанности собственников помещений в многоквартирном доме установить индивидуальные (квартирные) и общедомовые приборы учета, Правила №354 и Правила № 124 содержат дополнительное условие, заключающееся в праве исполнителя коммунальных услуг в расчете с потребителями коммунальных услуг или праве теплоснабжающей организации в расчетах с исполнителем коммунальных услуг применить повышающий коэффициент при отсутствии акта обследования на предмет установления наличия (отсутствия) технической возможности установки приборов учета.

Тем самым устанавливается правило о применении повышающих коэффициентов в расчетах за коммунальные услуги в случаях, установленных в Правилах № 354, и в расчетах за коммунальные ресурсы в случаях, установленных в подпункте «в» пункта 21.1 и в подпункте «е» пункта 22 Правил № 124, при отсутствии в жилом помещении и (или) в многоквартирном доме приборов учета (в случаях обязательного оборудования соответствующих помещений или многоквартирного дома индивидуальным, квартирным, общедомовым приборами учета) и отсутствии у исполнителя коммунальных услуг или теплоснабжающей организации (для расчетов за тепловую энергию с исполнителем в многоквартирном доме) акта обследования, подтверждающего отсутствие технической возможности установки прибора учета.

При этом, поскольку в соответствии с частью 1 статьи 13 Закона № 261-ФЗ требования об оснащении приборами учета воды, электрической энергии, тепловой энергии не распространяются на ветхие, аварийные объекты, объекты, подлежащие сносу или капитальному ремонту до 1 января 2013 года, а также объекты, мощность потребления электрической энергии которых составляет менее чем пять киловатт (в отношении организации учета используемой электрической энергии) или максимальный объем потребления тепловой энергии которых составляет менее чем две десятых гигакалории в час (в отношении организации учета используемой тепловой энергии), то в соответствующих случаях не применяются повышающие коэффициенты исполнителем коммунальных услуг и теплоснабжающей организацией.

Применение указанных исключений в Законе № 261-ФЗ не требует от Исполнителя проведения технического обследования на предмет наличия (отсутствия) технической возможности установки приборов учета. Такой критерий используется исполнителем в силу соответствующей информации, содержащейся в технической документации на многоквартирный дом или в соответствующем уведомлении органа местного самоуправления».

В настоящее время Жилищный кодекс Российской Федерации и республиканский закон о капитальном ремонте не содержат норм позволяющих собственникам помещений в многоквартирных домах, которые находятся на гарантии застройщика, не оплачивать взносы на капитальный ремонт.

Однако ч. 7.1 ст. 3 «О регулировании отдельных правоотношений в сфере организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Чувашской Республики» устанавливает, что обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт у собственников помещений в многоквартирном доме, введенном в эксплуатацию после утверждения республиканской программы и включенном в республиканскую программу при ее актуализации, возникает по истечении пяти лет с даты включения данного многоквартирного дома в республиканскую программу. Указанная норма введена в республиканское законодательство в декабре 2015 г., таким образом, собственники помещений в многоквартирных домах, введенных в эксплуатацию после указанного срока, могут быть освобождены от оплаты взносов на капитальный ремонт на срок 5 лет.

В соответствии с частью 1 статьи 10 Федерального закона от 29 июня 2015 г. № 176-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» с 1 августа 2015 г. обязанность по размещению информации в ГИС ЖКХ наступила для управляющих организаций, осуществляющих деятельность по управлению многоквартирными домами на основании договора управления, а именно по размещению сведений о многоквартирных домах, предусмотренных статьей 198 Жилищного Кодекса Российской Федерации включающие в себя информацию о договорах управления и сведения об адресах многоквартирных домов.
В случае заключения соглашения об опытной эксплуатации ГИС ЖКХ на территории субъекта Российской Федерации (далее – соглашение), в соответствии с частью 5 статьи 12 Федерального закона № 209-ФЗ по истечении четырех месяцев со дня вступления в силу соглашения, поставщики информации в таком субъекте Российской Федерации обязаны в полном объеме размещать информацию в ГИС ЖКХ, предусмотренную положениями статьи 6 Федерального закона № 209-ФЗ, но не позднее 1 июля 2016 года.

Кроме того, вне зависимости от подписания соглашения об опытной эксплуатации ГИС ЖКХ на территории субъекта РФ, управляющие организации обязаны будут размещать информацию в ГИС ЖКХ, предусмотренную частью 18 статьи 7 Федерального закона от 21 июля 2014 г. № 209-ФЗ «О государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства», а также частью 10.1 статьи 161 ЖК РФ, в полном объеме с 1 июля 2016 г.

Дополнительно сообщаем, что Минкомсвязью России совместно с Минстроем России разработан проект совместного приказа, определяющий состав, сроки и периодичность размещения информации поставщиками информации, обязательное размещение которой предусмотрено Федеральным законом № 209-ФЗ и ЖК РФ, в ГИС ЖКХ. Данным приказом будет утвержден детальный состав информации по видам информации, подлежащей обязательному размещению в ГИС ЖКХ поставщиками информации.
Ознакомиться с проектом совместного приказа можно на едином портале для размещения информации о разработке федеральными органами исполнительной власти проектов нормативных правовых актов и результатов их общественного обсуждения по адресу: http://regulation.gov.ru.
Доступный функционал текущей версии ГИС ЖКХ и порядок работы с ним описан в технологической инструкции для управляющих организаций на сайте ГИС ЖКХ в разделе «Регламенты и инструкции» по адресу: http://dom.gosuslugi.ru/#/regulations. Также Вы можете на официальном сайте ГИС ЖКХ ознакомиться с информацией о ходе разработки ГИС ЖКХ, о реализации Федерального закона № 209-ФЗ, с подзаконными актами, инструкциями, регламентами, форматами информационного взаимодействия с ГИС ЖКХ и иными документами.

Ознакомиться с подробной инструкцией по регистрации в ГИС ЖКХ, а также регламентами и иными документами возможно на официальном сайте ГИС ЖКХ в разделе «Регламенты и инструкции» по адресу: https://dom.gosuslugi.ru/#/regulations.
При прохождении регистрации в ГИС ЖКХ будет представлена возможность выбрать оба полномочия — «Управляющая организация» и «Ресурсоснабжающая организация».
Если Вы уже прошли регистрацию в ГИС ЖКХ изменять (добавлять) полномочия Вы можете в разделе «Администрирование» — «Список сотрудников организации» — выбрать сотрудника и нажать «Настроить права доступа сотрудника».

Доработка функционала ГИС ЖКХ в целях оптимизации процесса размещения однотипной информации будет выполнена в последующих версиях.
С информацией о ходе разработки ГИС ЖКХ Вы можете ознакомиться в подразделе «Версии сайта» раздела «Регламенты и инструкции» по адресу: http://dom.gosuslugi.ru/#/regulations.

В случае если ресурсоснабжающая организация осуществляет поставки ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, в многоквартирные дома, жилые дома, то прохождение регистрации и размещение информации в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства, предусмотренной Федеральным законом от 21 июля 2014 г. № 209-ФЗ «О государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства», является обязательным.

С форматами информационного взаимодействия с ГИС ЖКХ, а также регламентами и иными документами можно ознакомиться на официальном сайте ГИС ЖКХ в разделе «Регламенты и инструкции» (http://dom.gosuslugi.ru/#/regulations).
Реализация задачи добавления домов в реестр обслуживаемых объектов содержит избыточное количество одних и тех же действий.
Каждый дом добавляется в отдельности через выбор субъекта РФ, города, улицы, дома.
При такой реализации добавление 1000 домов потребует 1000 выборов субъекта РФ, 1000 выборов города, 1000 выборов улицы.

Настроить права доступа на размещение информации в ГИС ЖКХ можно только сотруднику, добавленному в ЕСИА в группу «Уполномоченный специалист организации» и прошедшему регистрацию в ГИС ЖКХ. Функционал распределения прав доступен «Администратору организации» в личном кабинете ГИС ЖКХ в разделе «Администрирование» — «Список сотрудников организации» — выбрать сотрудника и нажать «Настроить права доступа сотрудника».
С информацией о предоставлении доступа и регистрации сотрудников в ГИС ЖКХ можно ознакомиться в размещенной на официальном сайте ГИС ЖКХ подробной инструкции по регистрации в ГИС ЖКХ (поставщиков услуг) в разделе «Регламенты и инструкции» по адресу: http://dom.gosuslugi.ru/#/regulations.
Обращаем Ваше внимание, что регистрацию организации и наделение прав доступа в ГИС ЖКХ осуществляет лицо с полномочием «Администратор организации».

Настроить права доступа на размещение информации в ГИС ЖКХ можно только сотруднику, добавленному в ЕСИА в группу «Уполномоченный специалист организации» и прошедшему регистрацию в ГИС ЖКХ. Функционал распределения прав доступен «Администратору организации» в личном кабинете ГИС ЖКХ в разделе «Администрирование» — «Список сотрудников организации» — выбрать сотрудника и нажать «Настроить права доступа сотрудника».
С информацией о порядке предоставления доступа и регистрации сотрудников в ГИС ЖКХ можно ознакомиться в размещенной на официальном сайте ГИС ЖКХ подробной инструкции по регистрации в ГИС ЖКХ (поставщиков услуг) в разделе «Регламенты и инструкции» по адресу: http://dom.gosuslugi.ru/#/regulations.
Обращаем Ваше внимание, что регистрацию организации и наделение прав доступа в ГИС ЖКХ осуществляет лицо с полномочием «Администратор организации».

Доступный функционал текущей версии ГИС ЖКХ и порядок работы с ним описан в технологической инструкции, размещенной на официальном сайте ГИС ЖКХ в разделе «Регламенты и инструкции» по адресу: http://dom.gosuslugi.ru/#/regulations. Также на официальном сайте ГИС ЖКХ Вы можете ознакомиться с информацией о реализации Федерального закона от 21 июля 2014 г. № 209-ФЗ «О государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства», с подзаконными актами, инструкциями, регламентами и иными документами.