Вопросы граждан

В соответствии с п.2 ст.161 Жилищного Кодекса собственники помещений в много-квартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным до-мом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собст-венников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. В соответствии с п.17 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491, собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования, т.е. непосредственно жильцы должны установить размер платы за содержание и ремонт дома. Для обучения председателей и бухгалтеров ТСЖ, а также повышения уровня их квалификации в Чувашской Республике проводятся соответствующие семинары на базе республиканского учебного курсового комбината ЖКХ. Неоднократно озвучивалась ин-формация о проведении таких семинаров в средствах массовой информации. Для сведения сообщаем, что толкование и разъяснение нормативных документов находится в компетенции органов местного самоуправления, законодательной и исполнительной власти, разрабатывающих и утверждающих нормативно-правовые документы.

В соответствии с п.2 ст.161 Жилищного Кодекса собственники помещений в мно-гоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании соб-ственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования, т.е. непо-средственно жильцы должны установить размер платы за содержание и ремонт дома, т.е. жильцы самостоятельно решают вопросы текущего и капитального ремонта дома (ремонт подъездов, канализации и т.д), так как обязанность по содержанию общего имущество возложена на собственников помещений дома. Собственники помещений вправе привлекать организации для проведения строи-тельно-технической экспертизы или проверки финансово-хозяйственной деятельности. Если собственники помещений в многоквартирном доме были пассивны и не выбра-ли способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управле-ния этим домом не было реализовано, то орган местного самоуправления в порядке, ус-тановленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по от-бору управляющей организации. Изменение или расторжение договора управления многоквартирным домом осуще-ствляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Рекомендуем собственникам помещений в многоквартирном доме при выборе управляющей организации установить порядок контроля за выполнением ею договорных обязательств и назначить ответственное (уполномоченное) лицо, которое будет осуществ-лять этот контроль и представлять их интересы по заключенному договору. Такое лицо должно быть наделено общим собранием конкретными полномочиями. Сведения о нем и его правомочиях необходимо включить в договор управления. Собственники должны в обязательном порядке установить форму отчетности орга-низации (перечень информации, подлежащей раскрытию). Сроки, формы и порядок от-четности обслуживающей организации перед собственниками помещений утверждаются на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Таким образом, исключительно собственники помещений в много-квартирном доме решают какой способ управления домом выбрать на основании решения общего собрания собственников помещений в мно-гоквартирном доме, о размере платы за содержание и ремонт жилого помещения и на какие цели расходовать собранные средства за оплату ЖКУ, о сроке начала ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материа-лов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и других предложений, связанных с условиями проведения ремонта.

На Ваш устный запpoс отвечаем: В соответствии с п. 17,18,21 постановления Правительства РФ от 13 августа 2006 года N 491 собственники помещений обязаны самостоятельно решать вопросы по ремонту общего имущества в доме, а именно: • собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования • текущий ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников по-мещений для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных эле-ментов (без замены ограждающих несущих конструкций, лифтов) • капитальный ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для устранения физического износа или разрушения, поддержания и восстановления исправно-сти и эксплуатационных показателей, в случае нарушения (опасности нарушения) установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, а также при необходимости замены соответствую-щих элементов общего имущества (в том числе ограждающих несущих конструкций многоквартирного до-ма, лифтов и другого оборудования). Кроме того, согласно ст.45 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в мно-гоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Сроки и порядок проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а также порядок уведомления о принятых им решениях устанавливается общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

Проверку правильности применения установленных тарифов осуществляет Государственная служба Чувашской Республики по конкурентной политике и тарифам.

В тепловом узле многоквартирного дома установлен теплосчетчик СТУ-1. Предприятие-изготовитель теплосчетчика СТУ-1 – ЗАО Фирма «ТЕСС Инжиниринг». Свидетельство, протокол поверки теплосчетчика имеются. Договор между ООО ««Коммунальные технологии» и управляю-щей компание на снабжение тепловой энергией заключен. ООО «Коммунальные технологии» ут-вержден акт допуска в эксплуатацию узла учета тепловой энергии,т.е. представителем энерго-снабжающей организации в том числе проверена сохранность и наличие пломб. Теплосчетчик на-ходится в рабочем состоянии. Согласно техпаспорту система теплоснабжения двухтрубная. Сер-висное обслуживание прибора учета тепловой энергии осуществляется организацией, имеющей лицензию. Ежесуточные показания параметров (отчет о теплопотреблении) фиксируются и обсчиты-ваются программой теплосчетчика и передаются через модем, а кроме того архивируются и хра-нятся в базе данных в течении 12 месяцев (месячные показания), 45 суток(суточные показания), 192 часов(часовые показания). При допуске узла учета к эксплуатации представителем ООО ««Коммунальные технологии» должны проверяться расчетные параметры теплосчетчика, соот-ветствие параметрам технического или энергетического паспорта объекта. С 1 января 2010г. управляющей компанией производятся начисления платежей за отопление в соответствии с постановлением Государственной службы Чувашской Респуб-лики по конкурентной политике и тарифам №15-5/тн в размере 1040,83 руб. В 2009 году та-риф составлял 907 рублей за 1 Гкал, а с 03.03.2009г. – 892,65руб. До ввода в эксплуатацию теплосчетчика начисление за отопление производилось исходя из нормы расхода тепло-вой энергии-0,016 Гкал на 1 кв.м. Таким образом, например, размер платы(тариф) за потребленную тепловую энергию в до-ме без теплосчетчика по нормативу составил 14,51 руб. за 1 кв.метр площади (0,016Гкал х 907руб в 2009) или 16,65 рублей в 2010г. (0,016х1040,83). Стоимость фактически потребленной тепловой энергии на 1 кв.метр по дому (с теплосчет-чиком) в январе 2010 г. составила: 57 Гкал (показания за месяц по теплосчетчику) х 1040,83 руб.(тариф по постановле-нию Государственной службы Чувашской Республики по конкурентной политике и тарифам №15-5/тн) : 1131,6 кв.м (отапливаемая площадь по дому)=52,42 руб. В январе прошлого года потребление тепловой энергии по дому составило – 49,04 Гкал. Ежемесячные счета ООО «Коммунальные технологии» за поставленную тепловую энергию выставлены управляющей компании. Разъясняем, что учет потребления тепловой энергии и теплоносителя организуется в це-лях, прежде всего осуществления взаимных финансовых расчетов между энергоснабжающей ор-ганизацией и потребителем; контроля за тепловыми и гидравлическими режимами работы систе-мы теплоснабжения; контроля за рациональным использованием тепловой энергии; документиро-вания параметров теплоносителя. В настоящее время существует практика установки в доме автоматических регуляторов тепла для поддержки тепла в экономном режиме. В соответствии с действующим законодательством собственники помещений на каждый год обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выпол-нения, а также размер их финансирования. В случае, если собственниками помещений дома не будет принято соответствующее решение, то управляющая компания самостоятельно решает во-просы ремонта общего имущества дома в рамках договора управления многоквартирным домом. Собственники помещений через уполномоченное лицо или лично могут запросить интересующие их сведения в управляющей компании, а также участвовать в снятии пока-заний приборов учета, проверять объемы, качество и периодичность оказываемых услуг, в том числе путем проведения соответствующей экспертизы.

Разъясняем, что в соответствии с действующим законодательством собственники помещений на каждый год обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования. В случае, если собственниками помещений дома не будет принято соответствующее решение, то управляющая компания самостоятельно решит вопросы ремонта дома в рамках договора управления многоквартирным домом.

Действительно,собственниками квартир на межэтажных лестничных клетках самовольно перед стволом мусоропровода установлены металлические перегородки и устроены кладовые помещения в количестве 8 штук. Устроенные кладовые помещения на этажах покрашены и закрыты на запорные устройства). По результатам проведенного мероприятия Госжилинспекцией Чувашии предписано ТСЖ «Вузовец-4» провести общее собрание с собственниками помещений жилого дома по вопросу демонтажа кладовок и привести лестничные клетки в 10-ом подъезде дома в первоначальное проектное состояние.

Разъясняем что, соответствии с п.22 «Правил предоставления коммунальных услуг гражданам», утвержденным Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006г. №307,собственники помещений в многоквартирном жилом доме несут обязательства по оплате коммунальных услуг исходя из показаний коллективного (общедомового) прибора учета. При отсутствии в жилом доме или в помещениях в многоквартирного дома коллективных (общедомовых), общих (квартирных) и индивидуальных приборов учета размер платы за холодное водоснабжение, горячее водоснабжение, водоотведение и электроснабжение определяется в соответствии п. 19 приложения №2 к «Правилам предоставления коммунальных услуг гражданам». На основании письма Администрации г. Чебоксары №04/30-376 от 18.09.09года ОАО «Южный» проводило уточнение фактического количества проживающих жильцов в жилых помещениях и корректировка размеров оплаты за коммунальные услуги. Фактическое количество проживающих подтверждено актами, составленными ОАО «Южный» от 09.12.09 года и от 03.02.10 года в присутствии соседей. Спорные вопросы по правильности начисления платежей за коммунальные услуги следует решать с ОАО «Южный» в претензионном порядке, а при невозможности досудебного урегулирования - в судебном порядке.

Разъясняем, что соответствии п. 7 Постановления Правительства Российской Федерации от 28 января 2006г. №47 «Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» функции принятия решений о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, возложены на органы местного самоуправления. В соответствии с установленным порядком межведомственной комиссией, назначенной постановлением главы города Алатыря от 31.10.2006г. №1041, произведено обследование технического состояния жилого дома по адресу ул. Кирова, дом№11и составлен акт от 18 декабря 2006г. №30. Межведомственной комиссией принято решение о признании жилого помещения непригодным для проживания и подлежащим сносу в связи со значительным физическим износом (82%) в процессе его эксплуатации, приведшим к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций. Спорные вопросы по сносу жилого помещения следует решать с администрацией г. Алатырь в претензионном порядке, а при невозможности досудебного регулирования – в судебном порядке.

Проверка показала, что в спальной комнате жилого дома общей площадью 12.1 м2 из-за недостаточной циркуляция теплоносителя по стояку отопления приборы отопления не прогреваются до нормативного уровня. Для поддержания оптимальной температуры воздуха в спальной комнате собственник квартиры пользуется электронагревательным нагревательным прибором. Другие стояки отоплений проходящие по кухне, залу и по другой спальной комнате находятся в технически исправном состоянии. Обслуживающей организацией ведется ежедневный контроль параметров теплоносителя. Подъездные отопления в доме находятся в исправном состоянии. По результатам проведенного мероприятия по контролю Госжилинспекцией Чувашии МУП «УК в ЖКХ г. Новочебоксарск» предписано произвести замену неисправного стояка отопления в срок до 12.03. 2010 г.

Разъясняем, что споры, возникающие между сторонами по вопросам ненадлежащего качества (дефектов конструкций и оборудования, строительных недоделок) сданного в эксплуатацию жилого дома и иным вопросам, неурегулированным в ходе переговоров, рассматриваются в порядке гражданского судопроизводства. Госжилинспекция Чувашской Республики не имеет полномочий для принятия мер административного воздействия к недобросовестному застройщику по выявленным строительным недоделкам.

Разъясняем,что эксплуатация жилых домов с местной фекальной канализацией допускается только в населенных пунктах, где отсутствует муниципальная канализационная сеть. Устройство местной канализации не исключает возможность загрязнения поверхностных и грунтовых вод и окружающей территории фекальными сточными водами. Жилой дом прилегает к парковой зоне и попадание фекальных вод на западный склон косогора представляет значительную санитарно-эпидемиологическую опасность для населения. В соответствии с требованиями СанПиП 2.15.980-00 «Гигиенические тре-бования к охране поверхностных вод» и СанПиН 2.1.4.1110-02 «Зоны санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого водоснабжения» эксплуатация жи-лого дома с выгребной канализационной ямой невозможна, поэтому необходимо подклю-чить жилой дом к городской канализации в соответствии с техническими условиями, вы-данными эксплуатирующей организации ОАО «Водоканал». Технические условия на временное подключение трехфазных электроприемников на период строительства жилого дома с потребляемой мощностью до 3 кВт № 37 П-1 от 03.01.2002 г. также выданы только временно на период проектирования и строительства. Из технического отчета по профилактическим испытаниям электроустановок до 0,4 кВт по жилому дому, выполненным электротехнической лабораторией ЭТЛ № 177 ООО «Форт-Три Т», следует,что в электропроводке имеются дефекты, с которыми экс-плуатация данного объекта запрещена. Необходимо устранить имеющиеся дефекты и вы-полнить подключение жилого дома по постоянной схеме.