Вопросы граждан

Ежегодное проведение общего собрания является обязанностью собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 45 ЖК РФ). При этом все организационные вопросы по проведению такого собрания решают собственники жилых помещений. Однако Правила осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами (утв. постановлением Правительства РФ от 15 мая 2013 г. №416) устанавливают одно исключение: данные функции возлагаются на управляющую организацию, если в договоре управления многоквартирным домом предусмотрено соответствующее положение.

В соответствии с п. 8 раздела III Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами перечень услуг и работ должен содержать объемы, стоимость, периодичность и (или) график (сроки) оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Если полотенцесушитель подключён к трубопроводу горячего водоснабжения, то на данное устройство распространяются Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ №354 от 06 мая 2011 года и санитарными нормами российского законодательства (СанПин 2.1.4.2496-09). Соответственно в данном случае полотенцесушитель всегда должен быть горячим.

В случае если трубопровод на котором смонтирован полотенцесушитель подключён к системе центрального отопления дома, то при  завершении отопительного сезона полотенцесушитель будет холодным.

Рекомендуем обратиться в управляющую организацию с заявлением на нерабочий полотенцесушитель.

Собственники жилых помещений в многоквартирном доме в целях подтверждения необходимости оказания услуг и выполнения работ, предусмотренных проектом перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, могут потребовать от  управляющей организации представить  акт обследования технического состояния многоквартирного дома, а также иные документы, содержащие сведения о выявленных дефектах (неисправностях, повреждениях), и при необходимости - заключения экспертных организаций.

В соответствии с Правилами осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утверждёнными постановлением Правительства РФ от 15 мая 2013 г. №416, его должна разрабатывать управляющая организация, ТСЖ, кооператив или один из собственников (при непосредственном управлении домом, осуществляемом собственниками).

Правом образования ТСЖ обладают только собственники жилья в этом доме. Достаточно, чтобы лицам, создающим товарищество, принадлежало право собственности на более чем 50% площадей в данном доме, иначе решение о его создании будет противоречить законодательству.

Состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме определяет часть 1 статьи 36 ЖК РФ.

Для отнесения того или иного помещения к общему имуществу (к помещениям общего пользования) важно учитывать установленные для таких помещений критерии: 1) они не должны являться частями квартир и 2) они должны предназначаться для обслуживания более одного помещения в доме.

Такие сведения можно почерпнуть в выписке из ЕГРЮЛ, так как ТСЖ является юридическим лицом.

В п.14 и п.15 Правил № 354 предоставлено право РСО определить дату начала поставки коммунального ресурса по договору ресурсоснабжения, заключаемого с УО и ТСЖ, поэтому такой датой может быть или дата начала управления МКД УО, ТСЖ, или более поздняя, установленная в договоре с РСО.

При выходе ОПУ из строя, либо при истечении срока его эксплуатации, объем коммунального ресурса определяется по п.60 Правил № 354: в первые 3 месяца – по среднемесячным показаниям, после 3х месяцев – с учетом нормативов потребления коммунальных услуг на ОДН (ч.1 ст.157 ЖК РФ). В остальных, указанных в вопросе случаях, применяется п.59 Правил № 354.

Для такого перехода необходимо вносить изменения в ст.155 ЖК РФ.

В указанном случае возможно применить норму ч.11 ст.155 ЖК РФ о том, что неиспользование собственником помещения (ввиду отсутствия его прописки) не освобождает такого собственника от внесения платы за коммунальные услуги и начислять плату по нормативам потребления на количество собственников, руководствуясь при этом и нормой ч.2 ст.153 ЖК РФ о возникновении у собственника обязанности по внесению платы за коммунальные услуги с момента возникновения права собственности на помещение. Или возможно установить договором управления порядок актирования фактов проживания потребителей в жилых помещениях с последующим предъявлением такого акта и счетов на оплату собственнику соответствующего помещения. Однако несогласие собственника вносить плату за коммунальные услуги исходя из количества проживающих у него квартирантов, не заявленных им в качестве проживающих, не позволит управляющей организации получить соответствующую плату.

Отдельно стоящие объекты, присоединенные к многоквартирному дому (ларьки, магазины и т.д.) не признаются помещениями в многоквартирном доме, а, следовательно, их объемы определяются по правилам определения объемов коммунальных услуг для собственников помещений в нежилых зданиях. Коммунальная услуга на ОДН для таких помещений не определяется.

По данному вопросу нормы в Правилах № 354 отсутствуют. Как показывает практика, Управляющие организации в одностороннем порядке либо с привлечением граждан, проживающих в этом МКД, составляют акты о проживании в жилом помещении граждан, на основании которых начинают начислять плату за коммунальные услуги из расчета установленного количества проживающих. Однако в случае обращения собственника такого жилого помещения в суд с заявлением о неправомерности начислений, суды не во всех случаях оценивают акты о проживании, составленные управляющей организацией, как достаточное доказательство факта проживания граждан. По нашему мнению, при составлении подобных актов УО целесообразно привлекать участкового уполномоченного полиции, так как именно это должностное лицо полномочно по КоАП РФ составлять протоколы об административных правонарушениях за проживание по месту пребывания без регистрации. На основании проверки, проведенной участковым, появляется возможность установить персональные данные проживающих граждан и впоследствии привлечь их к участию в судебном процессе в качестве свидетелей или 3-х лиц. Кроме этого соответствующие материалы проверки могут быть приобщены к делу в качестве доказательств.

Нет необходимости устанавливать, какие показания к какому периоду относятся, поскольку в случае несвоевременного предоставления показаний ИПУ согласно п.59 Правил № 354 объем потребления коммунальной услуги в расчетном месяце принимается равным среднемесячному объему (если показания не предоставляются более 3 мес. – по нормативам потребления). В месяц своевременного представления показаний ИПУ объем определяется исходя из представленных показаний ИПУ за минусом объема, выставленного к оплате за предыдущие месяцы, за которые показания ИПУ не предоставлялись или предоставлялись несвоевременно.

Если помещения в подвале и цоколе оформлены как нежилые помещения, т.е. на них оформлены свидетельства регистрации права собственности конкретным лицом, то расчет платы за отопление производится как для нежилых помещений. Если такие помещения не зарегистрированы как нежилые помещения, то подвалы и цоколи относятся к помещениям, входящим в состав общего имущества многоквартирного дома, по которым плата за отопление рассчитывается в составе платы за отопление на общедомовые нужды и покрывается собственниками жилых и нежилых помещений многоквартирного дома. Если при этом подвал и цоколь сдаются в аренду, решением общего собрания собственников помещений возможно установление платы за пользование сданными в аренду помещениями, а также порядка использования полученных от сдачи помещений в аренду средств. Т.е. плата за коммунальные услуги предоставляемые в конкретный подвал, являющийся общим имуществом, отдельно не определяется.

Решение Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 декабря 2012 г. N ВАС-1937/12 ВАС РФ подтвердил законность норм, регулирующих порядок предоставления потребителям по их запросам информации организациями, управляющими многоквартирными домами. Подобные сведения направляются по почте или выдаются лично в 20-дневный срок со дня поступления запроса. По мнению заявителя, нормы в части указанного срока (для дачи ответа по письменному запросу) не соответствуют законам, регулирующим аналогичные правоотношения и устанавливающим 30-дневный период для этого. Отклоняя этот довод, ВАС РФ разъяснил следующее. В силу ЖК РФ управляющая организация обязана обеспечить свободный доступ к определенным сведениям в соответствии со стандартом раскрытия информации. С учетом этого был утвержден стандарт, нормы которого оспариваются. Он устанавливает требования к составу указанной информации, к порядку, способам и срокам ее раскрытия, а также особенности предоставления документов для ознакомления. Ни ЖК РФ, ни Закон о введении в действие этого кодекса, ни ГК РФ не устанавливают сроков, в течение которых организации, управляющие многоквартирными домами, обязаны предоставить информацию по запросу потребителей. Ссылки на Закон об обеспечении доступа к информации о деятельности государственных и муниципальных органов также не принимаются во внимание. Причина - данный закон устанавливает порядок рассмотрения обращений граждан лишь государственными, муниципальными органами и их должностными лицами. Таким образом, оспариваемые нормы не противоречат законодательству.

Если жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный в ч.3 ст.29 ЖК РФ срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного ч. 4 ст.29 ЖК РФ, принимает решение: 1) в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние; 2) в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние. Орган, осуществляющий согласование, для нового собственника жилого помещения, которое не было приведено в прежнее состояние в установленном ч. 3 ст. 29 ЖК РФ порядке, или для собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому в установленном ч. 5 ст. 29 ЖК РФ порядке договору, устанавливает новый срок для приведения такого жилого помещения в прежнее состояние. Если такое жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок и в порядке, ранее установленном органом, осуществляющим согласование, такое жилое помещение подлежит продаже с публичных торгов в установленном ч. 5 ст. 29 ЖК РФ порядке.

Переустройство и перепланировку жилых и нежилых помещений в многоквартирных жилых домах допускается производить только после получения соответствующих разрешений в установленном порядке. Согласно ст. 26 ЖК РФ: 1. Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения. 2. Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее - заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения представляет: 1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти; 2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии); 3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения; 4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения; 5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма); 6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры. 3. Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать представление других документов кроме документов, установленных частью 2 настоящей статьи. Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим согласование. 4. Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частью 2 настоящей статьи документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов в данный орган. 5. Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения, который в свою очередь является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

Председателя товарищества собственников жилья (ТСЖ) избирает из своего состава правление ТСЖ, если избрание председателя не отнесено к компетенции общего собрания членов ТСЖ уставом ТСЖ (часть 3 статьи 147 ЖК РФ). К протоколу собрания с данным решением должен быть открыт доступ каждому члену товарищества.