Вопросы граждан

Согласно п. 4. 8. 15 ‘Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда’ запрещается использовать лестничные помещения (даже на короткое время) для складирования материалов, оборудования и инвентаря, устраивать под лестничными маршами кладовые и другие подсобные помещения.

Вопрос пресечения самовольного захвата части общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме следует рассматривать в суде. Помещения лестничной клетки относятся к общему имуществу всех собственников помещений в многоквартирном доме. В соответствии с Жилищным кодексом РФ при пользовании жилыми помещениями жители обязаны соблюдать законные права и интересы соседей. Жители, полагающие свои права нарушенными, могут обратиться в суд с иском к соседям об определении порядка пользования имуществом, находящимся в долевой собственности, содержащим также требование обязать ответчиков демонтировать самовольно установленные двери. Согласно ст. 290 ч.2 ГК РФ и ст. 37 ч. 4 ЖК РФ, собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру. Согласно ст.36 ч. 4 ЖК РФ, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам по решению собственников помещений в многоквартирном доме, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Вопросы взаимоотношений собственников жилых помещений, в том числе в части осуществления прав владения, распоряжения и пользования общим имуществом (лестничной клеткой) при недостижении согласия решаются путем обращения в суд. Обязанностью управляющей компании является своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан. В соответствии со статьей 304 и 305 Гражданского кодекса РФ собственник или наниматель жилого помещения может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Согласно статье 3. Гражданского процессуального кодекса РФ, заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

В соответствии со ст.161 Жилищного кодекса РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Согласно ст.162 Жилищного кодекса РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственником помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны, в том числе состав имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня. В соответствии с Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме и правилами изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491, в состав услуг и работ по содержанию общего имущества не входят содержание и ремонт окон, расположенных внутри жилого и нежилого помещения, не являющегося помещением общего пользования.

Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме». Перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация, указан в договоре на управление домом. Обязанностью управляющей компании является своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан. Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.

В случаях неоказания жилищно-коммунальной услуги или не соответствии оказываемых услуг нормативному уровню или качеству, потребителю следует уведомить об этом исполнителя услуг, либо аварийно-диспетчерскую службу по телефонам, указанным в договоре управление многоквартирным домом или в ином договоре на предоставление коммунальных ресурсов. Соответствующее уведомление потребителем может быть направлено в письменной форме в виде претензии либо устного сообщения (заявки), в том числе по телефону, которое подлежит обязательной регистрации исполнителем либо аварийно-диспетчерской службой. Представитель исполнителя или аварийно-диспетчерской службы, принявший устное сообщение (заявку), обязан сообщить потребителю жилищно-коммунальных услуг сведения о лице, принявшем сообщение (заявку), и регистрационный номер сообщения(заявки). Исполнение заявок (устранение неполадок) должно быть обеспечено в нормативные сроки, установленные Правилами и Нормами технической эксплуатации жилищного фонда.

Согласно п. 7 ст. 156 Жилищного Кодекса РФ размер платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме с учетом предложения УК и устанавливается на срок не менее чем один год. Общее собрание собственников помещений должно быть проведено в порядке, как это установлено статьями 45-48 Жилищного кодекса РФ.

Расширить площадь санузла можно без проблем, но только за счет вспомогательных помещений, например коридора и кладовой. Увеличить санузел присоединив часть кухни или жилого помещения нельзя, поскольку по нормативам категорически запрещено размещать туалет и ванную (или душевую) непосредственно над кухнями и жилыми комнатами. Указанные ограничения на владельцев квартир, расположенных на 1 этаже и над нежилыми помещениями не распространяются. Однако надо помнить, что любую перепланировку можно начинать только после получения соответствующего разрешения в органах местного самоуправления.

В соответствии с п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491) в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, чердаки, технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, оборудование и т.д. Собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество (п.28 Правил).

Ни одна управляющая компания не имеет права отойти от данных правил. Порядок единый для всей России. Снимаются показания общедомового счетчика, суммируются показания квартирных счетчиков, добавляются нормативные потребления в тех квартирах, где нет счетчиков, находится разница между общедомовыми и этими суммарными показаниями. Эту разницу начисляют пропорционально показаниям квартирных электросчетчиков. Никакого другого порядка нет. Сегодня Жилищный кодекс РФ обязывает собственников и нанимателей оплачивать весь использованный объем коммунальных услуг по показаниям общедомового счетчика. Внутреннее перераспределение идет по показаниям квартирных счетчиков и по нормативам потребления.

в соответствии со ст. 157 Жилищного кодекса Российской Федерации размер платы за коммунальные услуги определяется исходя из показаний приборов учета, а при их отсутствии исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами государственной власти субъектов Российской Федерации. Постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 года № 307 утверждены Правила предоставления коммунальных услуг гражданам, которые регулируют отношения между исполнителями и потребителями коммунальных услуг, устанавливают их права и обязанности, а также порядок определения размера платы за коммунальные услуги при использовании приборов учета и при их отсутствии. В соответствии с п.7 указанных Правил общий объем потребленных коммунальных ресурсов (холодной воды, горячей воды, электрической энергии, газа и тепловой энергии), а также отведенных сточных вод, определенный исходя из показаний коллективных (общедомовых) приборов учета, распределяется между потребителями многоквартирного дома. При оборудовании многоквартирного дома общедомовыми приборами учета коммунальных ресурсов и оборудовании частично или полностью индивидуальными приборами учета размер платы за коммунальные услуги определяется с учетом коэффициента, учитывающего долю потребления коммунального ресурса на места общего пользования, приходящуюся на собственника жилого помещения. При оборудовании многоквартирного дома общедомовыми приборами учета и отсутствии индивидуальных приборов учета размер платы за коммунальные услуги определяется исходя из нормативов потребления на коммунальные услуги и количества зарегистрированных граждан в жилом помещении. В то же время Решением Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.08.2009 №7048/09 определено следующее. В целях равномерного распределения технологических потерь коммунальных ресурсов, а также коммунальных ресурсов, расходуемых на содержание общего имущества в многоквартирном доме между потребителями, помещения которых оборудованы индивидуальными приборами учета и потребителями, у которых отсутствуют такие приборы, плата за коммунальные услуги последним должна корректироваться с учетом коэффициента, учитывающего долю площади жилого помещения (квартиры) в общей площади многоквартирного дома. Корректировка должна проводиться не чаще 1 раза в квартал (если предусмотрено договором - 1 раз в год).

В соответствии с действующим законодательством, с 1февраля 2007г. оплата за услуги, оказываемые собственникам квартир при отсутствии зарегистрированных граждан, начисляется исходя из нормативов потребления коммунальных услуг и количества собственников жилого помещения. При этом право потребителя на перерасчет закреплено п. 11 ст. 154 ЖК РФ, согласно которому неиспользование собственниками, нанимателями и иными лицами помещений не является основанием невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. При временном отсутствии граждан внесение платы за отдельные виды коммунальных услуг, рассчитываемой исходя из нормативов потребления, осуществляется с учетом перерасчета платежей за период временного отсутствия граждан в порядке, утверждаемом Правительством Российской Федерации. Сам порядок перерасчета установлен в разд. VI Правил предоставления коммунальных услуг, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006г. №307. Согласно ст. 54. Правил осуществляется перерасчет платы за холодное водоснабжение, горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение и газоснабжение. Как установлено ст.55. Правил перерасчет размера платы за коммунальные услуги, указанные в пункте 54 настоящих Правил, осуществляется при отсутствии в жилом помещении индивидуальных приборов учета по соответствующим видам коммунальных услуг. Документом, подтверждающим временное отсутствие потребителя, могут являться: - копия командировочного удостоверения или справка о командировке, заверенные по месту основной работы; - справка о нахождении на лечении в стационарном лечебном учреждении; - проездные билеты, оформленные на имя потребителя (в случае если имя потребителя указывается в данных документах в соответствии с правилами их оформления), или их копии; - счета за проживание в гостинице, общежитии или другом месте временного пребывания или их копии; - справка органа внутренних дел о временной регистрации потребителя по месту его временного пребывания; - справка организации, осуществляющей охрану жилого помещения, в котором потребитель временно отсутствовал; - иные документы, подтверждающие временное отсутствие потребителя. Письмо Жилищного комитета от 16 ноября 2006г. №2-3356/06, содержит аналогичные положения.

В соответствии со ст.161 Жилищного кодекса РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Согласно ст.162 Жилищного кодекса РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственником помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны, в том числе состав имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня. В соответствии с Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме и правилами изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491, в состав услуг и работ по содержанию общего имущества не входят содержание и ремонт окон, расположенных внутри жилого и нежилого помещения, не являющегося помещением общего пользования.

Прежде всего, следует обратиться в свою управляющую организацию, т.к. принятие незамедлительных мер входит в ее функции. Для замены отделочных покрытий полов, стен и потолков разрешение не требуется. Если в вышерасположенной квартире не произведены самовольная перепланировка, вопрос можно решить в судебном порядке. Обязанность по сбору доказательств несет истец. К исковому заявлению должны быть приложены документы, подтверждающие основания исковых требований, т.е. необходимо представить заключение экспертизы о превышении нормативного уровня шума. Экспертиза выполняется за счет истца.

Вы можете обратиться в свою управляющую организацию или любую другую лицензированную фирму. Для замены приборов на аналогичные по параметрам и техническому устройству проект и разрешение не требуются. Соответствие отопительных приборов должно быть подтверждено сертификатами. Приборы иностранного производства должны быть сертифицированы для использования в РФ, т.е. их технические данные должны соответствовать параметрам эксплуатации российских теплосетей. Мощность приборов и рабочее давление должны соответствовать предусмотренным проектом дома. В этом случае согласовать замену необходимо только с управляющей организацией. По вопросу выполнения работ вам необходимо обратиться в свою управляющую организацию. После вмешательства в систему центрального отопления требуется ее опрессовка (гидравлические испытания).

Разъясняем, что в соответствии со статьей Статья 210 Гражданского Кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Текущий ремонт помещения является обязанностью нанимателя, капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения (ст. 681 ГК РФ). Статьёй 67 Жилищного Кодекса Российской Федерации установлено право нанимателя жилого помещения требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг, а так же обязанность нанимателя проводить текущий ремонт жилого помещения. Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" установлен состав общего имущества в который включается внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы, до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях. Текущий ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов (без замены ограждающих несущих конструкций, лифтов). Капитальный ремонт общего имущества так же проводится по решению общего собрания собственников помещений для устранения физического износа или разрушения, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей, в случае нарушения (опасности нарушения) установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, а также при необходимости замены соответствующих элементов общего имущества (в том числе ограждающих несущих конструкций многоквартирного дома, лифтов и другого оборудования). Перечень работ, относящийся к текущему ремонту и примерный перечень работ, производимых при капитальном ремонте жилищного фонда установлены правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановление Государственного комитета российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 года № 170.

Паспорта оформляют управляющие компании по итогам выполненных работ. Подъезды должны быть утеплены, неполадки обязана устранить УК. Если она не выполнит, позвоните в Государственную жилищную инспекцию по телефону 62-85-89.

К сожалению, соб­ственники или наниматели не информируют УК о количестве проживающих. Прописан один — проживают пятеро, а дополнительные расходы электроэнергии, горячей воды ложатся на добросовестных плательщиков. Надо сообщать и участ­ковому милиционеру.

Согласно статье 15 Жилищного Кодекса Российской Федерации жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. В соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 23 мая 2006 г. № 307, при расчете размера платы за отопление учитывается общая площадь жилого помещения. Таким образом, балкон и лоджия не входят в отапливаемую площадь жилого помещения, а ванная и туалет - входят.

В настоящее время услуги жилищно-коммунального комплекса регулируются в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 30.12.2004 № 210-ФЗ «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса», Федеральным законом от 14.04.1995 № 41-ФЗ «О государственном регулировании тарифов на электрическую и тепловую энергию в Российской Федерации», а также рядом подзаконных актов, регулирующих основы ценообразования и формирования тарифов. К регулирующим органам в этой отрасли следует отнести органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации в области регулирования тарифов (региональные службы по тарифам) и органы местного самоуправления. В случае если нарушение прав гражданина связано с завышением установленных тарифов, либо с превышением надбавок, необходимо обратиться в орган, к компетенции которого относится установление таких тарифов (надбавок). Гражданин также вправе обратиться в орган исполнительной власти в области регулирования тарифов и надбавок Если нарушение связанно с неправомерным (необоснованным) установлением (изменением) тарифов и надбавок, гражданин вправе обратиться в орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации в области регулирования тарифов (в случае, если тариф или надбавка была установлена органом местного самоуправления), либо в орган исполнительной власти в области регулирования тарифов и надбавок В любом случае, в соответствии с Федеральным законом от 02.05.2006 № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации» заявление гражданина должно быть рассмотрено в течение 30 дней, и в исключительных случаях срок рассмотрения может быть продлен еще на 30 дней. Также гражданин вправе обратиться непосредственно в органы прокуратуры, либо в суд.

Существует два варианта оплаты услуг отопления, а именно: • оплата услуг отопления по ставкам, установленным органом регулирования (руб./кв.м) – взимается в течение всего года равными долями поскольку ставки рассчитаны исходя из действующих на соответствующий период времени тарифов и нормативов потребления тепла с учетом неравномерного распределения расхода тепловой энергии по месяцам в течение года, т.е. с учетом того факта, что летом отопление отключено; • оплата услуг отопления при наличии общедомового прибора учета тепловой энергии (руб./Гкал) – взимается в отопительный период в соответствии с фактическим потреблением тепловой энергии по тарифам, установленным органом регулирования. Выбор варианта оплаты зависит от условий договора между управляющей и теплоснабжающей организациями, решения правления ТСЖ, ЖСК, технической возможности установки прибора учета тепловой энергии на цели отопления и др.